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Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum/Teileigentum - Abgeschlossenheitsbescheinigung

Damit eine Wohnung eine Eigentumswohnung werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Zum einen muss die Wohnung in sich abgeschlossen sein. Zum anderen ist eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung (Aufteilungsplan) erforderlich. Ferner muss der Eigentümer in öffentlich beglaubigter Form die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt abgeben, dass er das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentum aufteilt. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann an Wohnungen das Wohneigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. Dabei wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen im Grundbuch ein besonderes Grundbuchblatt angelegt.

Zur Bildung des Wohnungseigentums/Teileigentums wird beim Grundbuchamt unter anderem eine von der Baubehörde erstellte Bescheinigung und eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung benötigt.

Bei der Eigentumswohnung gibt es verschiedene Eigentumsformen:

Gemeinschaftseigentum

Beim gemeinschaftlichen Eigentum regelt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Nutzung. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das gesamte Grundstück (bebaute und unbebaute Fläche), Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind (z.B. Fundamente, Grund- und Außenmauern, Brandmauern, Fenster, Dach, Schornsteine, Dachbelag usw.), Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Gärten, Höfe, Trockenplätze, Aufzüge, Treppenhäuser usw.) sowie das Verwaltungsvermögen, bestehend aus zum Beispiel gemeinschaftlichen Geldern oder Verwaltungsgegenständen (Heizölbestand, Rasenmäher usw.). Soll Gemeinschaftseigentum nachträglich in Sondereigentum umgewandelt werden, bedarf es dazu der Einigung aller Wohnungseigentümer.

Miteigentum

An all dem, was unter dem Punkt Gemeinschaftseigentum aufgeführt wurde, steht dem Wohnungseigentümer ein Miteigentum nach Bruchteilen zu. Der Miteigentumsanteil nach Bruchteilen kann in verschiedener Art ausgedrückt werden. In der Teilungserklärung wird nach freiem Ermessen die Größe der Miteigentumsanteile festgelegt. Im allgemeinen stimmt aber der Wert der einzelnen Wohnungen (ausgehend von den Wohnflächen) in etwa mit dem Verhältnis der Miteigentumsanteile überein. Entsprechend der Feststellung der Miteigentumsanteile erfolgt dann die Eintragung ins Grundbuch.

Sondereigentum

Sondereigentum ist echtes Eigentum bzw. Alleineigentum des Wohnungseigentümers. Dazu können Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienende und in sich abgeschlossene Räume zählen, soweit sie nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer gedacht sind. Ferner zählen zu Räumen gehörende Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt wird, dazu (nichttragende Wände, Tapeten, Einbauschränke, Heizkörper, Markisen und Küchen usw.).

Teileigentum

Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es sich hier um Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes handelt (z.B. Läden, Werkstätten, Büro-, Lager- oder Praxisräume).

Sondernutzungsrechte

Mit Sondernutzungsrechten belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind gemeinschaftliches Eigentum. Sie werden im Grundbuch eingetragen. Dabei handelt es sich um die Einräumung von Gebrauchsvorteilen. Von Sondernutzungsrechten können zum Beispiel Kfz-Abstellplätze, Gartennutzung, Dachterrassen oder Kellerräume betroffen sein. Es ist also bspw. möglich, dass einem Wohnungseigentümer das Recht zur alleinigen Nutzung des Gartens eingeräumt wird.

Unterlagen / Formulare

Es werden mindestens zwei Ausfertigungen der kompletten Baubestandszeichnungen (Grundriss, Ansicht, Schnitt) benötigt. Da eine Ausfertigung bei der Bauaufsichtsbehörde verbleibt, eine Ausfertigung beim Grundbuchamt benötigt wird und der Antragsteller in der Regel mindestens eine Ausfertigung für seine Unterlagen behalten will, wird die Vorlage von mindestens drei Ausfertigungen empfohlen. Neben den Ausfertigungen der kompletten Bauvorlagen (Grundriss, Ansicht, Schnitt) wird auch ein Lageplan im Maßstab nicht kleiner als 1 zu 500 benötigt, der alle auf dem Grundstück befindlichen Gebäude darstellt.

Tipp

Falls Sie mehrere Ausfertigungen benötigen, Ihr Notar aber nicht selber beglaubigte Abschriften der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen will oder soll, reichen Sie zwei Ausfertigungen der o.a. Bauvorlagen mehr ein, als Sie Eigentumswohnungen schaffen wollen (je Erwerber sowie Grundbuchamt und Bauaufsichtsbehörde).

Bei weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an den entsprechenden Ansprechpartner.